Wertermittlungsverfahren

Verfahrenswahl mit Begründung, bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren, allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren, zu den herangezogenen Verfahren, Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung, Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks, Bodenwertermittlung, Ertragswertermittlung, Das Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung, Ertragswertberechnung, Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung, Sachwertermittlung, das Sachwertmodell der Wertermittlungsverordnung, Sachwertberechnung, Verkehrswert.

Allgemeine Angaben zum Wertermittlungsverfahren

Zu den Allgemeine Angaben bezüglich der zu bewertenden Liegenschaft zählen die Angaben zum Bewertungsobjekt wie die Art des Bewertungsobjekts, d.h. ob das Grundstück mit einem Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Dreifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, einer Garage, Industrieanlage, Kirche, Gewerbe bebaut ist oder unbebaut ist. Sowie die Angaben zum Auftrag und zur Auftragsentwicklung wie beispielsweise, welche Unterlagen, Erkundigungen und Informationen herangezogen wurden und ob sie vom Auftraggeber für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen zur Verfügung gestellt wurden. Hierzu handelt es sich auszugsweise um einen Flurkartenauszug, einen unbeglaubigten Grundbuchauszug, Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte); Berechnungen des Bruttorauminhalts und der Wohn- und Nutzflächen, oder Mietverträge. Vom Sachverständigen können die Auskünfte und Unterlagen ebenfalls beschafft werden.

Grund- und Bodenbeschreibung (Rechte und Lasten):

Die Grund- und Bodenbeschreibung zählt auch zu den allgemeinen Informationen des Sachverständigen. Diese können enthalten die privatrechtliche Situation wozu folgende Angaben zählen können wie: die grundbuchlich gesicherten Belastungen die aus dem vorliegenden Grundbuchauszug entnommen werden können. Hier können in Abteilung II des Grundbuchs wertbeeinflussende Eintragungen bestehen, wie z.B. Altenteilsrecht, Dauerwohnrecht, Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Pflegeverpflichtung, Reallast, Sanierungsvermerk, Umlegungsvermerk, Bodenschutzlastvermerk, Aussichtsrecht. Anzumerken ist hier, dass Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, im Regelfall nicht berücksichtigt werden, da davon ausgegangen wird, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Wichtig ist zu klären, ob das Grundstück zum Wertermittlungsstichtag in ein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Zu der Grund- und Bodenbeschreibung zählt auch die Öffentlich-rechtliche Situation der zu bewertenden Liegenschaft. Hierzu muss der Sachverständige eventuell bestehende Baulasten oder eventuell bestehenden Denkmalschutz des Gebäudes prüfen. Ob Eintragungen im Baulastenverzeichnis bestehen kann durch Einsicht im Baulastenkataster durch den Sachverständigen geprüft werden. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind deshalb zu der jeweiligen Wertermittlung zu berücksichtigen. Ob Denkmalschutz zur Liegenschaft existiert kann durch Vermerk im Grundbuch ersichtlich sein, oder der Sachverständige prüft durch Anfrage beim zuständigen Amt, ob Denkmalschutz besteht.

Weiter ist vom Sachverständigen zu prüfen, wie sich das Bauplanungsrecht für das Grundstück darstellt. Hierzu werden vom Gutachter die Darstellungen im Flächennutzungsplan für den Bereich des Bewertungsobjekts im Flächennutzungsplan überprüft. Hier kann festgestellt werden, ob es sich um Wohnbaufläche (W), Grünfläche, Kompensationsfläche, Gewerbefläche, Industriefläche oder Verkehrsfläche handelt. Weiter werden die Festsetzungen im Bebauungsplan für den Bereich des Bewertungsobjektes geprüft.

Die Frage ist, ob ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden ist und/oder ob die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Ob im Bezug auf das Bauordnungsrecht eine Baugenehmigung Vorliegt und ob das ausgeführte Vorhaben mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung übereinstimmt, wird vom Gutachter ebenfalls geprüft.

Von der FH Kaiserslautern öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Zertifikat-Nr. Z2002-01-12